En droit immobilier, le démembrement de propriété est un montage patrimonial permettant de partager un bien même avant sa transmission. Cela suppose qu’il y a une division de la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. Cette pratique est bien fréquente en France. Elle intervient généralement en famille lors d’une donation ou d’une succession. La conséquence directe du démembrement immobilier est qu’il n’y a pas une seule personne qui bénéficie entièrement de la propriété du bien en question. On parle alors de : nu-propriétaire et de l’usufruitier. Par exemple, il est possible de donner de son vivant la nue-propriété à ses descendants et d’en conserver l’usufruit. C’est donc une solution qui permet de continuer à profiter du bien immobilier, mais aussi de préparer la transmission de son patrimoine, car le principal avantage du démembrement de propriété est la réduction des coûts fiscaux.
En pratique, quels sont les droits et les obligations qui incombent à chaque partie ? Mais avant, il convient de revenir sur les notions de nue-propriété et d’usufruit.
Sommaire
Définition de nue-propriété et d’usufruit
En droit immobilier, il existe deux entités juridiques qui méritent distinction. Il s’agit de : l’usufruit et de la nue-propriété. Tandis que la première permet d’utiliser le bien et d’en percevoir des revenus, la seconde permet de disposer de ce bien, de le donner ou de le détruire.
Le démembrement de propriété est en effet, un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Le droit de propriété est composé de trois éléments à savoir : l’usus qui est le droit d’utiliser le bien, le fructus qui permet d’en percevoir les fruits et l’abusus qui confère le droit de disposer du bien. Par conséquent, il y a le démembrement de propriété lorsque ces trois éléments ne sont pas réunis entre les mains d’une seule et unique personne. En conséquence, les droits d’usufruit et de nue-propriété constituent des droits réels et sont donc transmissibles soit par dotation, soit par cession.
La personne qui dispose de l’usus peut :
- Utiliser le bien pour son usage personnel et son habitation ;
- Le louer à un tiers ;
- Percevoir les fruits du bien : c’est-à-dire les loyers si le bien est en location ;
- Le vendre ou céder à titre gratuit son droit d’usufruit.
En l’espèce, le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier.
Dans le cadre d’une succession, la loi prévoit un droit d’usufruit au profit de l’époux survivant lors d’un décès d’un conjoint. Les ayants droit n’héritent que de la nue-propriété tant que l’époux survivant réside dans ce bien. Des parents peuvent aussi décider de faire une donation à leurs enfants de la nue-propriété de leur bien et en conserver l’usufruit. Cela leur permet de commencer à léguer leurs biens tout en permettant de jouer avec les abattements en cas de donation parents-enfants et en gardant l’usage du bien pour y habiter ou le louer.
Dans le cadre d’un divorce, il est possible de devenir ensemble « nus-propriétaires » et seul celui qui occupe le bien avec les enfants conserve l’usufruit.
Les devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire
Les articles 578 et suivants du Code civil définissent le régime juridique de l’usufruit :
La conservation du bien
À l’entame de l’usufruit, un état des biens immobiliers en usufruit doit être établi en présence des deux parties. Le droit de jouissance de l’usufruitier porte sur le bien et tous ses accessoires, de même que sur tous les éléments qui s’unissent ou s’incorporent naturellement au bien par voie d’accession. Toutefois, la norme veut que les charges liées au logement soient réparties de façon égalitaire.
Cela suppose que :
- L’usufruitier a la charge de la conservation du bien : il doit jouir de ce bien en bon père de famille ;
- Il doit effectuer toutes les réparations d’entretien et veiller à la conservation du bien ;
- Il doit régler les factures liées à l’entretien, les charges de copropriété et la taxe d’habitation.
Le nu-propriétaire devra assumer, à son niveau :
- Les grosses réparations qui ne résultent pas du fait de l’usufruitier ;
- La taxe foncière.
Bon à savoir : lorsque l’usufruitier manquerait à son devoir, le nu-propriétaire a le droit d’accomplir tous les actes matériels ou juridiques pour pallier ce manque.
La vente du bien
Il faut comprendre que les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre. Toutefois, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. Il faut en effet, l’accord des deux pour opérer la cession du bien.
La fin de l’usufruit
Le droit d’usufruit peut connaitre une fin dans certaines circonstances :
- Dans le cas d’un abus de l’usufruitier ;
- Dans le cas de l’achat de la nue-propriété ou en cas de perte totale du bien ;
- Dans le cas du non-usage de l’usufruit pendant un certain délai ;
- En cas de décès de l’usufruitier ;
- La fin du délai prévu pour l’usufruit.
Par conséquent, le nu-propriétaire retrouve l’ensemble des droits de la pleine propriété à la fin de l’usufruit. Par contre, en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entrera dans la succession pour la valeur de la nue-propriété seule.
La fiscalité dans le cadre d’un usufruit viager
La valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété est définie par un barème administratif. Les droits de donation sont réduits, car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien. Ils sont plutôt faits sur la seule nue-propriété.
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est en fonction de l’âge du donateur au moment du démembrement. La valeur de la nue-propriété augmente en même temps que l’âge du nu-propriétaire.
Par exemple, si le donateur a moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit est de 90 % et celle de la nue-propriété, de 10 %. Entre (âge du donateur) 41 et 50 ans, la valeur de l’usufruit est de 60 % et celle de la nue-propriété est de 40 %.
La fiscalité dans le cas d’une donation temporaire d’usufruit
Cette formule est requise lorsque vous souhaitez réduire votre facture d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cela suppose que vous transmettez pour une durée donnée la jouissance ou les revenus procurés par un bien immobilier, tout en conservant la nue-propriété.
La valeur fiscale dans ce cas est fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans. La conséquence juridique est qu’à la fin de la période de donation, l’usufruit s’éteint et vous retrouverez la pleine propriété.
